"나는 집 한 채 사는데 왜 대출이 막혀?" — 2026 주담대 규제 솔직 정리

아직 집 없는 직장인이라면 한 번쯤 이런 생각 해봤을 거예요.

"이제 슬슬 집 사야 하나… 근데 대출이 얼마나 나오지?"

알아보면 알아볼수록 모르는 말만 나와요.

LTV, DSR, 스트레스DSR, 규제지역, 처분조건부…

그냥 집 한 채 사겠다는 건데, 왜 이렇게 복잡한 거냐고요.

이 글 하나면 용어부터 내 실제 대출 한도까지 한 번에 정리돼요.

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대출 용어, 3개만 알면 돼요

LTV — 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있냐

집값이 5억인데 LTV가 70%면 → 최대 3억 5천만 원 빌릴 수 있어요.

근데 서울·규제지역이냐 아니냐에 따라 40%냐 70%냐가 달라져요.

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DSR — 내 월급으로 갚을 수 있냐

연봉에서 모든 대출 원리금을 40% 이내로 써야 해요 (1금융권 기준).

여기서 진짜 함정이 있어요.

마이너스통장, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출까지 전부 다 합산이거든요.

LTV로 계산하면 4억 나오는데, DSR 때문에 실제론 2억 5천밖에 못 빌리는 경우가 흔해요.

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스트레스 DSR — 금리 더 올라도 버틸 수 있냐

대출금리에 +3.0%p 얹어서 갚을 수 있는지 먼저 테스트해요.

수도권·규제지역 주담대에만 적용되는데, 이게 한도를 생각보다 훨씬 많이 깎아요.

꼭 확인하세요 "왜 이것밖에 안 나와요?" 하고 놀라는 분들 대부분이 스트레스 DSR 때문이에요. 미리 알고 준비해야 해요.

 

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내 상황에 따라 한도가 이렇게 달라요

 

 

집 없는 무주택자

지역LTV한도

서울 + 경기 규제지역	40%	최대 6억 원
그 외 비규제지역	70%	자율 적용
생애최초 구입 (비규제)	80%	—

꼭 확인하세요 규제지역에서 집 사면 6개월 이내 전입 신고 의무 생겨요. 실거주 아니면 대출 받기 어려워졌어요.

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집 한 채 있는 1주택자

• 기존 집 6개월 안에 팔겠다는 약정 하면 → 무주택자랑 같은 LTV 적용
• 그 약정 없이 추가 구입하면 → 규제지역 대출 완전 금지

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집 두 채 이상 다주택자

• 규제지역·수도권에서 추가 구입 → 신규 주담대 금지
• 생활비 목적 대출도 → 완전 금지

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연봉별로 실제로 얼마 빌릴 수 있어요?

다른 대출 전혀 없을 때 기준이에요. (스트레스 금리 3% 포함, 30년 만기, 규제지역 기준)

연봉대출 가능액

4,000만 원	약 1억 7천만 원
5,000만 원	약 2억 1천만 원
7,000만 원	약 2억 9천만 원
1억 원	약 4억 2천만 원

"생각보다 적다"고 느끼셨죠?

여기서 마이너스통장이나 신용대출이 있으면 더 줄어요.

꼭 확인하세요 1,000만 원짜리 마이너스통장 하나가 수천만 원의 대출 한도를 날려요. 대출 신청 전에 확인 필수예요.

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한도 최대로 받는 꿀팁 4가지

• 디딤돌 대출 : 연소득 6천만 원 이하 + 무주택 + 집값 5억 이하
• 보금자리론 : 연소득 7천만 원 이하 + 집값 6억 이하
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👉 주택도시기금 (nhuf.molit.go.kr)

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7월부터 또 바뀌어요 — 집 살 계획 있으면 지금 확인!

올 하반기부터 스트레스 금리가 추가로 강화될 예정이에요.

같은 조건이어도 대출 가능 금액이 수천만 원 더 줄어요.

6개월~1년 안에 집 살 계획이 있다면, 7월 전에 대출 상담부터 받아보는 게 유리해요.

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[내부링크]

👉 청약통장 해지했다가 다시 든 30대 이야기 — 지금 넣어도 될까요? (2026 솔직 정리) :: 머니핏(Moneyfit)  

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머니핏 한 줄 정리 대출 한도 줄이는 주범은 마이너스통장이에요. 집 살 계획 있으면 지금 당장 없애고, 7월 전에 상담 받으세요.